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房地产企业成本控制体系的建立与实施

研究房地产企业成本其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究.总体而言一个项目的开发成本大体可以下六大部分:1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、营销成本；5、管理成本；6、财务成本从成本的属性来看土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定其波动幅度微小可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况如采取有效措施则可压缩性（可控性）较强因此工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点尤以工程成本为重
下面就中海地产（深圳地区）在上述六方面的成本管理工作重点在工程成本方面采取的成本控制措施以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：

一、房地产项目开发成本控制的总体思路
1、建立成本控制目标中海地产在各个项目的开始阶段即及早建立成本控制目标并将目标分解制订出各项成本的具体控制指标责任落实到部门；
2、公司成立成本控制小组组长由公司总经理担任定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；
3、设计是成本控制的关键加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计控制设计对成本的影响；
4、严格规范工程分判程度及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范减少合约履行纠纷和风险降低工程成本；
5、完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度明确各相关人员的签字权限；
6、开源节流严格控制管理费用开支

二、房地产项目开发成本控制的具体办法及经验
1、土地成本管理
土地成本（约占项目总成本的30-35%左右）主要指土地获得阶段形成的种类费用支出包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等在房地产整个开发过程中土地一旦到手其成本即基本确定直至项目开发完成该成本一般也不会有较大变化因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险
具体而言中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：
1）旧城改造地块：积极与政府协商争取尽可能的优惠政策；争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率间接降低土地成本
2）其它发展商转让（挂牌交易）的地块：在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查减少操作过程中的风险（如是否有债务纠纷）；同时积极与转让方进行协商延长付款期限降低资金成本
3）公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究加强对竞争对手的分析研究做到正确客观投标采取一定的投票策略做好政府有权部门的公关工作中标后在签约及履约的过程中争取对我司土地开发、交地以及付款有利的条件降低土地成本
根据多年来积累的房地产开发经验中海地产已逐步建立土地储备资料体系对不同
时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险
中海地产土地成本管理的主要责任部门为投资发展部

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