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201x年邢台市城镇居民住房状况及需求调查报告
潘世雨 石建魁
随着房地产市场一天天地发展，消费者也在一天天成熟，他们作为“上帝”的地位也越来越稳固。可以说，对“上帝”的关注和了解也将成为开发商永久的课题。日前，我市房管部门在市区就本市城镇居民住房状况及需求情况开展了抽祥调查工作。借此机会，根据抽祥数据分析探究潜在消费者对邢台楼市的评价，对住房的理想需求等，以充分了解他们的真实心理动态，为业内提供一定的借鉴作用。
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一、 住房基本状况
1、按房屋性质统计，目前居住房为商品房占23％；经济适用住房占20％；已购公房占19％；单位自管及集体自建房占13％；购买二手房居住的占8％。
2、房屋产权状况。拥有完全产权的占 75％、部分产权 的占7％无产权 的占９％。
3、在房屋建成时间上，上世纪九十年代以前建造的占41％，九十年代以后至本世纪的占59％。
4、在物业管理上。有物业管理的和无物业管理的住户基本持平；有业主委员会的占29％未组建业主委员会的占 71％。
5、在房屋结构及类型上。高层占 2％，多层占 75％，平房占 15％；砖木结构及其他占 8％。
6、在现住宅满意度这个问题上。对地理位置满意或基本满意的占67％；对周边环境满意或基本满意的占69％；对配套设施满意或基本满意的占59％；对物业管理满意或基本满意的占48％。
二、购房需求意向。
全部有效样本中，有购房意向的占52％；有租房意向的占２％。需要注意的是在不准备购房的居民中认为目前住房基本满足需要的和因为收入低或房价高而放弃购房的 占44％。
1、按类型区分。有购房意向的住户中打算购买商品房的占２２％；准备购经济适用房的占72％；准备购二手住房的占６％。
2、购房原因。以改善居住条件为首要考虑因素的占拟购房人数的83％；以投资因素购房的仅有 2％。
3、购房首要考虑因素。购户者中，以价格因素决定的占58％；地理位置因素占45％；房屋结构及套型占43％，配套设施占26％，物业管理占23％，周边环境占20％。
4、购房时间。一年内购房的占26％ ；三年内购房的占44％；五年内购房的占29.8 ％ 。
5、购房面积。100平方米以下的 占３７％；100－140平方米的占58％；大于140平方米的 占５％。
6、购房层次。准备购买多层楼房的 占87％；高层仅为 占７％。
7、购房价格。认为1500元以下/平方米较适宜的占91％。
8、购房区域。打算在桥西区购房的占66％；准备在桥东区购房人数的占34％ 。
三、 分析及建议
1、有83％的被调查者为改善居住条件而购买住房，以投资为目的的仅占2％。说明目前我市居民住房消费主要目的仍以自住为主，投资所占比例较低，过度投资房产的现象在一定时期内尚不会出现。
2、打算购买商品房的 占22％；准备购经济适用房的占72％；购二手住房的 占６％。由此看出，对经济适用房建设力度还应进一步加强，相比较而言，６％的群众选择二手房说明近一时期国家对税费政策的调整，明显影响了消费者购买二手房的热情，如何进一步发展住房二级市场成为摆在有关部门面前的一个突出问题。
3、被调查者当中拟在一年内购房的占26％，三年内购房的占44％，五年内的占29.8％。被调查者无意购房者几乎没有，由此可见，近几年内我市房地产市场仍然具有较强的发展潜力。但是，随着住房意识的增强，城镇居民收入的提高，如果土地、金融政策趋紧，极有可能会改变目前房地产市场供求基本平衡状态，而重新形成供不应求，从而对行业的整体健康发展带来一定影响。
4、拟购房人群中本市城区人群中购房的主要群体占95％。准备购房者中，拟购房面积100 m2左右的占58％，80m2以下的占37％，140 m2以上的占5％。可见目前国家宏观政策基本符合我市居民的消费心态。
5、准备购买多层占87％，高层的占7％。说明目前居民对高层楼房接受程度较差，这显然同节能省地的住宅发展原则有差距，这就需要政府部门在政策制定上，舆论宣传上多做工作，引导群众理性消费。
6、能承受购房价格在1500元/m2以内的占91％。对商品房价格认为明显偏高的占74％，基本合理的占12％。这说明目前我市商品房价格虽然相对其它城市比较而言，尚属偏低水平，但由于经济发展水平、居民收入水平等条件限制，消费者普遍认为当前房价偏高于自身承受能力。
7、拟在桥西购买住房的占66％，在桥东的占34％。在城市规划中，应充分考虑群众购房的区域原则，合理划分住宅建设区域。
8、调查中，消费者认为影响本地房价的主要因素依次为：开发商利润过高35％，土地成本28％，国家政策及税费19％，建筑成本６％，其它或说不清的12％。表明房地产开发商在面对市场竞争时的综合素质有待提高。如开发商与消费者的沟通能力和沟通方式，开发商对市场的预见性等方面都应该提高。开发商在开发和设计前多搞市场调查，听听消费者的意见，在取得合理经济利润同时兼顾社会效益，树立品牌形象。对政府而言应在土地价格及税费方面采取一定措施，尽可能地让利于民。
9、所住小区有物业管理的占50％，无物业管理的占50％；有业主委员会的29％，未组建的71％。由此看出加强物业管理覆盖区域，加快成片小区的业主委员会组建工作仍然应做为目前本市物业管理工作的重心。
四、评价邢台楼市：
1、房价成为敏感话题
随着消费者置业心态的逐步成熟，他们对于市场的评判和分析也渐趋专业和理性，本次调查中，针对受访者展开系列房地产市场测试、理想住房需求测试，能承受购房价格在1500元/ m2以内的占91％，而目前的市区内的平均房价为1800---20xx元/ m2左右有不小的差距。这种差距一方面反映了牛城楼市的阴晴状况，同时指导房地产商的开发理念向中低商品房转移。
2、 购买目的决定产品需求状况
从此次调查可以看出，投资客户相对较少，而第一居所需求的人比较多。准备购经济适用房的高占72％； 由此推测，我市的经济适用房还有可能进一步加大建设面积，用来满足市场普遍需求。由于购房用于第一居所的人比较多，在需求方面会呈现出在经济实惠的基础上，力求舒适的购房倾向。
3、 购房决策过程中价格成为敏感因素
调查中发现，有74％的受访者认为“价格高”是目前邢台市商品房存在的最大问题，所以，在购买过程中，价格往往成为最主要的关注因素，起到是否决定购买的作用（58％的人将价格作为购房第一关注因素），看来，价格仍然是目前牛城人们心中甩不掉的“隐痛”。但是，在对牛城的房地产价格发展趋势进行询问时，又有近六成的人群“认为未来两年内邢台市商品房价格会小幅上涨”，在本次调查中还显现出：消费者所能够承受的购房总价主要集中在15—25万元，这说明，消费者也在慢慢适应市场的变化。一方面对房价过高提出抱怨和异议，另一方面又在无奈中认知着价格的上涨，充分体现了消费者在置业过程中交织着的矛盾和复杂的心理。
另外，对购房关注因素的评价中，消费者将交通、地段置于价格之后。通常情况下，消费者最为关心的是“地段位置”，其次是交通，价格并不是制约其购买的唯一因素。但价格仍旧是市场竞争不可或缺的因素，尤其同地段、差异化较小的楼盘，面对的价格竞争会更为残酷。面对此类现象，开发商也不必紧张，关心价格的同时，消费者更关注性价比，这也恰好印证了“一分价钱一分货”的消费心理，毕竟，买房不是买大白菜，做到“物有所值”就是尊重了市场。
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