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1.项目产品定位调整建议
1.1产品特性分析
1.1.1产权式酒店的起源
“产权式酒店公寓”是本世纪70年代兴起的产物是最适合中产阶级的一种投资方式20世纪70年代欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”中产家庭成为社会主流旅游业方兴未艾在旅游创新过程中瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare.Hotel）的概念即出售转让或者交换1976年法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利时权酒店兴起立即在瑞士和欧洲传播开来之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展并演变为现在的产权式酒店产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者投资者一般并不在酒店居住而是将客房委托给酒店经营分取投资回报同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式
1.1.2产权式酒店的类型
国际通用的产权式酒店大致有三种类型：
•时权酒店：
将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周）出售每一个时间份的一定年限的使用权消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权；
•养老型酒店：
指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位委托管理公司经营管理直至退休后自用委托管理期间将获取一定的投资回报一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售收益归其家人所有；
•有限自用的投资型酒店：
指将酒店的每一个单位分别出售给投资人同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理获取一定的投资回报一般情况下投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权；本项目就是属于第三种类型即酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者投资者一般不在酒店居住而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度利润分红同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权这种酒店一般位于著名的旅游城市如夏威夷当地拥有充足的旅游客源因此客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用并有客观的盈余业主一般只要投入金额不多的首期就可不再投入大约10-15年后取得产权之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司或自行上市卖房经营有方的酒店通常可以获得可观的增值回报委托酒店管理公司统一经营的业主将获得70年产权利润分红及多元化的投资收益；投资者在付清所投资产权酒店全款后即可获得70年独立物业产权该产权在有效期内可以进行抵押转让转移继承投资者在酒店开业后即可获得酒店部分年度利润分红利润分红系数根据所投资单位首次交易总额确定

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