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小区物业服务管理方案
一、总体规划
为了搞好××小区的物业管理服务提升本企业物业管理水平为业主营造一种舒适的居住环境特制定本方案
二、服务准则
（一）标准服务时间
周一至周日上午8：00~下午18：00
（二）服务中心电话
物业管理部客户服务中心设有24小时值班服务专员以便于为广大业主服务服务电话如下
1．标准服务时间电话：×××××××
2．非标准服务时间电话：×××××××
三、服务内容
（一）迁入手续办理
1．业主持小区业主的《入住通知单》、《购房合同》到服务中心办理迁入手续
（1）按规定要求填写《入住登记表》
（2）按规定缴纳有关款项
（3）与服务中心工作人员共同办理入住前的楼宇、设备、设施查验手续
（4）办理物业移交手续领取钥匙
2．业主应保证在搬家过程中服从辖区物业管理人员的指挥按指定路径进出迁入地域并注意遵守小区的公共秩序
（二）房屋维修管理
1．每年一次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查根据普查情况制订维修和管理计划上报委托方并组织实施
2．对房屋共用部位进行日常管理和维修养护保证房屋的使用功能和安全杜绝事故的发生有检修记录和保养记录
3．根据房屋实际使用年限适时检查房屋共用部位的使用状况需要维修属于小修范围的及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的向业主大会或者业主委员会提出报告与建议按有关规定办理
4．每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等做好巡查记录并及时维修养护
5．保持公共区域玻璃、门窗配件完好开闭正常需要维修的在两个工作日内完成；照明设施一般的故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）在两天内安排修复完成其他故障五个工作日内完成保持90%的楼道照明灯具能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损应每一个月集中安排一次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施保持基本完好和使用功能需要维修的每一个月集中一次进行修补维修
6．按照政府有关规定每年进行一次房屋避雷检测符合避雷规范要求
7．对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为要及时告知与劝阻并及时报告政府有关主管部门
8．小区主出入口设有小区平面示意图主要路口设有路标保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰
（三）公共设施维护管理
1．对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）共用设施设备能正常运行和使用杜绝安全事故的发生
2．建立共用设施设备清册档案（或设备台账）有设施设备的运行、检查、维修、保养记录
3．有设施设备操作规程及保养规范按操作规程及保养规范执行
4．对共用设施设备进行定期组织巡查做好巡查记录需要维修属于小修范围的及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的向业主大会或业主委员会提出报告与建议按有关规定办理
5．特种设施设备和测量仪表、仪器按照政府有关规定定期进行检验检测校准符合相关规范
6．设备房保持整齐清洁安全设施符合规范无鼠害无跑、冒、滴、漏现象无堆积杂物；设备设施铭牌、标识规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度在明显位置做出标识；各类管线有分类标识和流向标识；各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全记录完整；监控记录可保存15天并能正常回放
7．对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、车库限高、区内道路限速、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案
8．公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通一次；雨水、污水井每半年检查、清掏一次；雨水、污水管道及井发生堵塞时应及时疏通；化粪池每年至少清掏一次每季度检查一次防止外溢
9．建立设备设施巡视制度有专人巡视配电室、排污泵等每日巡视至少两次有巡视记录锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守值守人员每班工作时间不超过八小时
10．每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视一次设施设备能正常使用无安全隐患
11．设立日常消耗物料、备件仓库保证日常维修的及时性仓库有完善的管理制度专人管理物品分类码放
12．使用中水系统的确保水质达到国家中水水质标准
13．保证载人电梯日夜24小时正常运行
14．消防设施设备完好可随时启用消防通道畅通
15．小区主要道路及停车场交通标志齐全
16．路灯、楼道灯完好率不低于95％
（四）公共秩序管理
1．小区出入口24小时值勤进入楼幢门厅刷卡
2．实行封闭式管理出入口有专人24小时值守对访客出入进行登记管理阻止小商小贩进入小区在有可能危及人身安全处有明显标志
3．园区和楼内巡视园区巡视白天三次、夜间四次楼内巡视每天两次夜间需两人同时巡视巡视有计划、巡视路线图、巡视项目内容、要求及记录
4．门岗及巡视服务人员形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续上岗时间不超过四小时；门岗服务设施完好、标识醒目；有服务操作细则
5．监视控制中心设专人24小时值班负责小区监控的值守处理各类报警和异常信息每人每班工作时间不能超过八小时监视控制中心各类制度在明显位置做到标识
6．有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识交通指示标识应规范、清晰对进出小区的车辆进行引导车辆有序通行、停放
7．突发事件发生时及时报告政府有关部门并设专人保护现场配合公安等部门进行处理
8．对火灾、治安、公共卫生等突发事件制定应急预案事发时及时报告业主委员会和有关部门并协助采取相应措施
9．对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共安全隐患做到及时公示警示注意事项共同做好安全防范工作
10．对监控中心按责严密监视发现问题立即发出预警报告及时处理日常摄像下载备份规定保留一周
（五）清洁服务
1．在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱每日清理、集送两次集中的垃圾尽快外送每日不少于两次做到生活垃圾日产日清
2．小区道路、广场、停车场等每日清扫两次；门厅、电梯厅、楼道每日清扫一次每周拖洗一次；电梯门、地板及周身每天清扫抹擦一次；人行楼梯及扶手每周清扫、抹擦两次；共用部位门、窗、不锈钢扶栏、用户信箱等每周抹擦一次；公用部位照明灯罩、消防水带箱、灭火器每月抹擦一次；小区范围内绿化带（及附属物）每天清扫一次；休闲区亭廊、桌凳、木栏杆每半月抹擦一次；路灯每月抹擦一次
3．区内公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月检查一次并视检查情况及时清掏；化粪池每两个月检查一次每年清掏一次发现异常及时清掏
4．二次供水水箱按规定半年清洗一次定时巡查定时化验水质符合卫生要求
5．根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害
（六）绿化养护管理
1．雇请专业人员实施绿化养护管理
2．对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护
3．对水池进行定期检查每星期打捞一次飘浮物及沉淀物每半年清除池底污泥、换水一次
4．定期清除绿地杂草、杂物
5．适时组织浇灌、施肥和松土做好防涝、防冻
6．适时喷洒药物预防病虫害
四、服务评估
1.定期评估
服务中心客户主管根据业户反映制订定期检查计划会同维修人员、秩序管理人员及环境卫生人员每月×日定期在小区内进行服务检查以评估服务效果
2.临时检查
总经理或其他高层领导认为有必要进行服务检查时可以由服务中心具体组织实施其他部门共同参加对小区物业服务进行临时检查以评估其服务效果

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