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一、项目简介：
某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块在郑汴路路南凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开
某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成一期连排别墅市场定位发生失误出现了销售障碍一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训以超低价位入市顺利的实现了销售但没有为开发商实现预期的利润没有树立中、高档物业的品牌形象无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍
现在一期多层尚有37套现房、准现房销售额850万元其中159.7M2的三室两厅有23套以五、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%
二期小户型总销售金额预计2800万元临街商铺1700万元合计4500万元预售许可证预计20xx年5月底办下
由此可见目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺其中二期小户型占所有可售金额的52%一期大户型销售额16%二期临街商铺占32%如何解决可售资源过于分散的障碍是我们面对的重大挑战之一
二、市场概况及基本竞争格局：
A、东南板块及郑汴路商圈
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成在郑汴路商圈的支撑下这里已经成为明确的高尚住宅区某房地产位于这一区位之内与英协、建业几乎是一路之隔但某房地产在操盘过程中没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争不仅没有收获天然的地段价格优势而且为二期、三期制造了品牌障碍
东明路南段沿线目前竞争非常激烈主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成
航海东路与107国道沿线是20xx年以来的楼市亮点宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘其中燕归园是某房地产二期小户型明确的竞争楼盘其它几乎所有的楼盘都和某房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系（详见附1：郑汴路市场调研报告）
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